Положение о стимулировании создания товариществ собственников жилья на территории муниципального образования городское поселение Кандалакша Кандалакшского района (утверждено постановлением администрации муниципального образования Кандалакшский район от 03.12.2021 №2231).

Вложения:

Постановление о ТСЖ.docx

[ ]

19 Кб

Одним из самых успешных товариществ собственников жилья (далее–ТСЖ), осуществляющих свою деятельность на территории муниципального образования городское поселение Кандалакша Кандалакшского муниципального района Мурманской области, является ТСЖ «Первомайская 83-А», созданное по инициативе жильцов 24.10.2008 г.

С этого времени бессменным председателем правления ТСЖ является Румянцев Алексей Валентинович.

Под управлением ТСЖ «Первомайская 83-А» находится многоквартирный дом, расположенный по одноименному адресу. Дом 1978 года постройки, пятиэтажный, кирпичный, общей площадью 4435,4 кв.м. В доме - 64 квартиры, в которых по состоянию на 01.01.2021 проживают 134 человека.

На момент образования ТСЖ состояние общего имущества собственников помещений в доме было далеко от надлежащего.

За 13 лет деятельности ТСЖ были проведены работы по:

- капитальному ремонту розлива отопления, отмостки по всему периметру дома, крылец 1,3,4-го подъездов;

- модернизации теплового узла (установлен погодный регулятор системы отопления) и системы горячего водоснабжения (установлен регулятор температуры горячей воды);

- текущему ремонту крыши (обустроены вытяжные шкафы), системы водоотведения в подвальном помещении, системы горячего водоснабжения;

- установке узла коммерческого учета тепловой энергии и теплоносителя, общедомового прибора учета холодного водоснабжения, а также козырьков из металлочерепицы над входами в подъезды, стеклопакетов и светильников с датчиками движения в подъездах;

- благоустройству придомовой территории (произведена замена асфальтового покрытия и бордюрного камня, установлена детская игровая площадка, спилены деревья, угрожающие безопасности людей и автотранспорта, установлены ограждения газонов, скамейки, урны, обустроены цветочные клумбы).

Источниками финансового обеспечения всех этих работ стали как денежные средства жильцов дома, так и средства федерального и областного бюджетов, выделенные в рамках различных муниципальных программ.

В ближайших планах правления ТСЖ проведение капитального ремонта кровли, сетей электроснабжения и крыльца 2-го подъезда.

Опыт ТСЖ «Первомайская 83-А» по созданию и поддержанию комфортных условий для проживания в доме людей может быть полезен и для других ТСЖ, желающих направить рынок жилищно-коммунальных услуг в цивилизованное русло.

К преимуществам управления многоквартирным домом (далее-МКД) в форме товарищества собственников жилья (далее-ТСЖ) можно отнести:

1. Члены правления ТСЖ, в том числе председатель, - собственники помещений, которые живут в том же доме, и им не безразлично, в каком состоянии находятся крыша, инженерные коммуникации, лифты и другое общее долевое имущество. Появляется возможность сокращать расходы жильцов за счет резервов дома и грамотной работы правления/управляющего.

2. ТСЖ в силу закона обязано представлять законные интересы собственников помещений в МКД (ст. 137 Жилищного кодекса РФ). При этом у собственников появляется возможность влиять на принятие решений. Для этого они должны стать членами этой организации. Все важные вопросы решает общее собрание членов ТСЖ, и если жильцы не захотят платить деньги за консьержку в подъезде или охрану во дворе, решение принято не будет.

Стоит обратить внимание на тот факт, что собственник в МКД, не являющийся членом ТСЖ, не может участвовать в принятии решений в пределах полномочий общего собрания членов ТСЖ, но обязан им подчиняться.

3. Создание ТСЖ обеспечит надлежащее качество предоставляемых жилищных и коммунальных услуг. Члены ТСЖ будут сами контролировать выполнение работ и расходование денежных средств, в том числе через правление и ревизионную комиссию, аудит.

4. Важное преимущество ТСЖ - право вести коммерческую деятельность, доходы от которой пополнят бюджет ТСЖ, пойдут на повышение качества жизни в доме и позволят не увеличивать размер платы за содержание жилья.

Дополнительные доходы в бюджет ТСЖ можно получить от сдачи в аренду общего имущества (например, на глухом фасаде, на крыше здания или в лифтах может быть размещена реклама), либо за счет оказания дополнительных услуг, не входящих в список оказываемых ТСЖ без взимания платы (установка входных дверей, проведение ремонтных работ в квартире и т.д.).

Для сдачи в аренду части общего имущества или размещения рекламы на общем имуществе необходимо решение общего собрания собственников в МКД о наделении ТСЖ такими полномочиями. Такое решение можно закрепить в уставе при его утверждении.

5. Членство в ТСЖ формирует сознание активных собственников, а значит, жильцы будут бережнее относиться к своему общему имуществу.

6. Грамотное управление ТСЖ позволит еще много лет не задумываться о капитальном ремонте, проводя вовремя работы по текущему ремонту. Принятие решения о переходе на специальный счет для накопления взносов на капитальный ремонт общего имущества позволит своевременно проводить ремонт, не дожидаясь своей очереди.

Если накопление средств на капитальный ремонт общего имущества производится на спецсчете, то:

- решения о проведении работ принимается на общем собрании собственников;

- решение можно принять в любое время по мере накопления средств (но не позднее сроков, установленных региональной программой для данного МКД);

- не требуется проводить конкурс по выбору подрядной организации;

- технический надзор может осуществлять ТСЖ.

7. Членство в ТСЖ позволяет перейти от решения проблем обеспечения жизнедеятельности дома к задачам улучшения качества и комфорта проживания.

Чистый, благоустроенный подъезд, ухоженный двор должны стать результатом работы ТСЖ. Домофон и консьерж в подъезде, чистые лестницы, лифт с зеркалом, детская площадка и газон во дворе - все это сказывается не только на настроении жильцов, но и на стоимости квартир в доме.

8. Главное преимущество ТСЖ достигается при правильном выборе правления ТСЖ. Члены ТСЖ не только сами решают, сколько средств будет тратиться на содержание и ремонт общего имущества, но также могут быть уверены, что все эти средства пойдут на решение проблем именно данного дома. Никто не может управлять МКД лучше собственников помещений, заинтересованных в надлежащей эксплуатации и сохранности общедомового имущества, знающих основные проблемы своего дома и осознанно принимающих ключевые решения о необходимости проведения ремонта общего имущества, в том числе по источникам его финансирования.

Материалы подготовлены с использованием

системы КонсультантПлюс

Вопрос: В чем заключается управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья?

Товарищество собственников жилья (далее - ТСЖ) является одним из способов управления многоквартирным домом (далее - МКД).

Это некоммерческая организация, объединяющая собственников помещений в целях совместного управления общим имуществом (далее-ОИ) в МКД либо имуществом собственников в нескольких МКД, и осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества; реализации собственниками помещений прав по их владению, пользованию и распоряжению; обеспечения надлежащего технического, противопожарного, экологического и санитарного состояния и содержания ОИ; обеспечения коммунальными услугами собственников, нанимателей жилых помещений и арендаторов жилых и нежилых помещений в МКД - при отсутствии прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями (далее-РСО), региональными операторами по обращению с твердыми коммунальными отходами (далее-ТКО); представления общих интересов членов ТСЖ в государственных органах власти, органах местного самоуправления, в судах, а также во взаимоотношениях с иными юридическими и физическими лицами.

Существует несколько путей реализации задач ТСЖ по грамотному управлению многоквартирным домом:

1. Управление домом силами ТСЖ:

-в этом случае председатель правления ТСЖ должен обладать хотя бы минимальными техническими знаниями, лучше, чтобы имел профильное образование. Он должен представлять себе, что такое управление МКД и содержание общего имущества собственников в доме.

ТСЖ в лице председателя правления нанимает свой обслуживающий персонал, оставляя сторонним организациям только те работы, которые самим выполнять невыгодно или выполнение которых требует специализированного подряда (например, техобслуживание внутридомового газового оборудования, лифтового оборудования и пр.).

-правление ТСЖ заключает трудовой договор с наемным управляющим.

2. Заключение договора между ТСЖ и управляющей организацией (далее-УО) на управление домом.

В этом случае за так называемым «ленивым» ТСЖ остаются только контрольные функции. Председатель ТСЖ, как правило, вознаграждения не получает и действует, по сути, как председатель совета МКД только в рамках договора, заключенного с УО. Это, безусловно, минус. Зато можно жить спокойно, переложив все заботы на выбранную УО, к тому же в этом случае размещать в ГИС ЖКХ различные сведения придется в гораздо меньшем объеме, можно не нанимать бухгалтера, не забивать себе голову должниками и т.д.

Но при этом, члены ТСЖ лишаются ряда преимуществ, т.к. любая УО, являясь коммерческой организацией, нацелена на получение максимально возможной прибыли; УО безразлично, сколько платят жители МКД за ЖКУ; проконтролировать весь финансовый поток правление ТСЖ не сможет, а значит, не сможет полноценно управлять домом.

3. Если собственники помещений в МКД приняли на общем собрании решение о заключении прямых договоров с РСО на поставку коммунальных ресурсов и региональным оператором по обращению с ТКО, возможно заключение договора между ТСЖ и подрядной организацией на содержание общего имущества. В этом случае, для подрядной организации не обязательно иметь лицензию.

Есть еще промежуточные варианты управления МКД товариществом собственников жилья. В каждом конкретном случае их подбирают отдельно.

Следует отметить, что ТСЖ является юридическим лицом с момента государственной регистрации; имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты; создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом.

Число членов ТСЖ, создавших ТСЖ, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Необходимо постоянно контролировать соблюдение данной пропорции. В противном случае, общему собранию надлежит принять решение о ликвидации такого ТСЖ.

ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, но не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены ТСЖ не отвечают по обязательствам товарищества.

Вопрос: Каковы права ТСЖ?

ТСЖ имеет право заключать договор управления МКД, иные договоры, обеспечивающие управление, надлежащее содержание и ремонт ОИ; определять смету доходов и расходов на год; затраты на капитальный ремонт и реконструкцию МКД; специальные взносы и отчисления в резервный фонд; расходы на другие установленные уставом цели; устанавливать на год размеры платежей и взносов для каждого собственника в соответствии с его долей в праве общей собственности на ОИ; выполнять работы для собственников и предоставлять им услуги; пользоваться кредитами, предоставляемыми банками; передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для ТСЖ работы/услуги; продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее ТСЖ.

Если это не нарушает права и законные интересы собственников в МКД, ТСЖ вправе: предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть ОИ; в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества; получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации; осуществлять от имени и за счет собственников застройку прилегающих к дому выделенных земельных участков; заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам ТСЖ действия.

В случае неисполнения собственниками обязанностей по участию в общих расходах ТСЖ вправе в судебном порядке потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов, а также потребовать полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и иных общих расходов.

Вопрос: Каковы обязанности ТСЖ?

ТСЖ обязано: обеспечивать выполнение требований законодательства, а также устава; осуществлять управление МКД в порядке, установленном разделом VIII Жилищного кодекса РФ; выполнять обязательства по заключенным договорам; обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние ОИ в доме; обеспечивать выполнение всеми собственниками в МКД обязанностей по содержанию и ремонту ОИ в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество; обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников в МКД при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и распоряжения собственников общим имуществом в МКД или препятствующих этому; представлять законные интересы собственников, связанные с управлением ОИ в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами; вести реестр членов ТСЖ; ежегодно в течение первого квартала текущего года направлять копию реестра в органы ГЖИ; в течение трех месяцев с момента государственной регистрации внесенных в устав изменений представлять в органы ГЖИ заверенные председателем ТСЖ и секретарем общего собрания членов ТСЖ копию устава, выписку из протокола общего собрания членов ТСЖ о принятии решения о внесении изменений в устав, копии текстов изменений.

Вопрос: Как создать ТСЖ?

Способ управления МКД должен быть выбран на общем собрании собственников помещений и реализован.

Создание, структура и деятельность ТСЖ регламентируется разделом VI Жилищного кодекса РФ.

ТСЖ могут создать: собственники помещений в одном МКД; собственники помещений в нескольких МКД; собственники нескольких расположенных близко жилых домов, если они расположены на земельных участках, имеющих общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома.

Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных жилых домов.

Решения принимаются на общем собрании собственников МКД не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников по следующим вопросам повестки дня:

- об избрании правления ТСЖ;

- о наделении гражданина (в том числе одного из собственников жилых домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества;

- об избрании председателя правления ТСЖ.

Вопрос: Каков порядок действий при создании ТСЖ?

Процесс создания ТСЖ включает в себя:

1. Подготовку общего собрания собственников помещений в МКД по смене способа управления.

2. Проведение общего собрания собственников помещений в МКД.

3. Регистрация ТСЖ.

4. Открытие счета и отправка необходимых уведомлений о создании ТСЖ.

5. Проведение собрания членов ТСЖ.

6. Заключение необходимых договоров.

Вопрос: Каковы основные требования по установлению вознаграждения председателю правления ТСЖ?

Члены и председатель правления ТСЖ могут осуществлять свою деятельность на возмездной основе. Им как членам выборного коллегиального органа управления товарищества может выплачиваться вознаграждение в размере, определяемом общим собранием членов организации. При принятии решения члены ТСЖ должны оценить объем выполняемой работы и степень занятости председателя и членов правления. Чаще всего вознаграждение за свою деятельность получает именно председатель правления как руководитель и ответственное лицо организации. Он от имени ТСЖ подписывает договоры с поставщиками услуг, подрядчиками, а также различные бухгалтерские документы.

Выплата вознаграждения - это не обязанность, а право собственников. Если решение о выплате вознаграждения председателю правления не принималось, трудового договора не заключалось, председатель правления не может требовать выплаты вознаграждения.

Вопрос: Необходимо ли заключение трудового договора с председателем правления ТСЖ?

Поскольку ст. 148 и 149 Жилищного кодекса РФ на председателя правления ТСЖ возложено выполнение определенных функций на выборной должности, то его деятельность можно отнести к трудовой деятельности физического лица. После принятия решения о вознаграждении необходимо определиться с типом заключаемого договора с председателем правления - трудовой или гражданско-правовой.

Ограничения по заключению трудового договора с руководителем организации наложены ст. 273 Трудового кодекса РФ.

Гражданско-правовой договор с председателем правления заключается, если ТСЖ передало управление МКД управляющей организации по договору управления.

При заключении трудового договора должность и размер вознаграждения председателя правления включают в штатное расписание.

В случае заключения трудового договора либо наличия фактически сложившихся трудовых отношений вознаграждение, выплачиваемое членам и председателю правления ТСЖ, подлежит обложению НДФЛ, страховыми взносами на обязательное пенсионное, медицинское и социальное страхование. Все установленные налоги и сборы по трудовому договору необходимо учесть в смете доходов и расходов ТСЖ.

Заключение трудового договора с председателем правления будет выгодно для обеих сторон договора, ведь отсутствие трудового соглашения подразумевает отсутствие рычагов юридического влияния сторон друг на друга.

Трудовой договор с председателем правления заключается на срок полномочий, но не более 2 лет. В случае продления указанных полномочий общим собранием членов ТСЖ договор продлевается на тот же срок заключением дополнительного соглашения между ТСЖ и председателем. В случае выбора другого председателя договор заключается с вновь избранным лицом.

Основаниями прекращения трудового договора с председателем правления являются: истечение срока трудового договора; прекращение по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон; по инициативе работодателя.

Расторжение происходит вследствие принятия решения общим собранием членов ТСЖ о выборе другого председателя (утрата доверия) или по инициативе самого председателя (досрочное сложение полномочий).

Материалы подготовлены с использованием

системы КонсультантПлюс

Уважаемые жители!
Администрация муниципального образования Кандалакшский район в целях оказания содействия развитию такого способа управления многоквартирным домом как товарищество собственников жилья (далее-ТСЖ) публикует перечень и примерные формы «базовых» документов, необходимых для его создания:
- памятка по созданию ТСЖ;
- устав товарищества (форма 1);
- сообщение о проведении очного, очно-заочного голосования, заочного голосования (формы 2, 3, 4);
- акт о размещении сообщения (форма 5);
- решение (бюллетень) собственника (форма № 6);
- доверенность на голосование (форма № 7);
- протокол (форма № 8);
- акта о размещении результатов голосования (форма № 9);
- заявление о вступлении либо выходе из членов ТСЖ (формы № 10, 11).
Заявление о государственной регистрации созданного ТСЖ направляется в адрес ИФНС России по г. Мурманску (183038 г. Мурманск, ул. Комсомольская, д.4) по форме, утвержденной приказом ФНС России от 25.01.2012 № ММВ-7-6/25@ «Об утверждении форм и требований к оформлению документов, представляемых в регистрирующий орган при государственной регистрации юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и крестьянских (фермерских хозяйств)».
К заявлению необходимо приложить решение о создании и учредительный документ юридического лица, а также документ об оплате государственной пошлины.
Указанные документы могут быть направлены в регистрирующий орган почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке с описью вложения, представлены непосредственно заявителем либо через Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг, направлены в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью. При этом, в случае направления почтой заявление удостоверяется подписью заявителя, подлинность которой должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке.

Вложения:
Памятка по созданию ТСЖ.doc
ф.1. Устав ТСЖ.doc
ф.2. Сообщение об очной форме собрания.doc
ф.3. Сообщение об очно-заочной форме собрания.doc
ф.4. Сообщение о заочной форме собрания.doc
ф.5. Акт о размещении сообщения.doc
ф.6. Решение собственника.doc
ф.7. Доверенность на голосование.doc
ф.8. Протокол собрания.doc
ф.9. Акт о размещении результатов голосования.doc
ф.10. Заявление о вступлении в ТСЖ.doc
ф.11. Заявление о выходе из ТСЖ.doc

Вложения:

Документы для создания ТСЖ.zip

[ ]

300 Кб